למה כולם מדברים על פריים לוקיישן?
אם אי פעם שוחחתם עם סוכן נדל"ן והתעניינתם לגבי נכס מסויים לצורך השקעה, בטוח שהמשפט הראשון כלל את המילה "מיקום" וקצת אחריו הופיע הביטוי "פריים לוקיישן". באנגלית האמרה “location, location, location” כבר הפכה למנטרה של סוכני נדל"ן, ומשרדי נדל"ן שונים אפילו קוראים לעצמם “prime location”, בכדי למשוך לקוחות פוטנציאלים רבים.
אז למה בעצם סוכני נדל"ן מתעקשים על המיקום וטוענים כי זה אחד?
הפרמטרים החשובים לפני רכישת נכס? בתור התחלה, אי אפשר להזיז בית – לא בקלות או בזול בכל אופן. כאשר אתה קונה נכס נדל"ן, בדרך כלל מדובר בהשקעה לטווח ארוך ועל כן, למיקום שנחשב "פריים" יש משמעות גדולה מבחינת הביטחון בהשקעה. לדוגמא, לא פעם מציעים סוכני נדל"ן לקנות נכס ישן במיקום נהדר, זאת מאחר ושיפוץ נכס במיקום שנחשב "פריים לוקיישן" גם תאפשר לקבל החזר על ההשקעה וגם תבטיח את הביקוש לנכס כשתרצה לממש את ההשקעה. לעומת זאת, אם תקנו דירה חדשה ומשופצת בשכונה לא מוצלחת, רוב הסיכויים שלא יהיה קל למכור או להשכיר את הדירה.
אם כך, מה מגדיר שכונה או אזור כפריים לוקיישן?
ולמה כדאי להשקיע באזורים אלו?
תחבורה, שירותים וקרבה למקומות מרכזיים
זמן הוא הנכס היקר ביותר של אנשים כיום, ולכן אזור שבו ישנם כבישים ראשיים, תחבורת ציבורית, מסלולי אופניים או לחילופין נמצא במרחק הליכה ממקומות מרכזיים, מוגדר כ"איזור ביקוש" או אזור "פריים". הקשר בין נגישות תחבורה ציבורית לבין ערך הנדל"ן היה נושא למחקרים רבים, כאשר השאלה כמובן היא כיצד הקרבה לערוצי תחבורה משפיעה על ערך הנכסים באזור. כך, למשל, מחקר שבוצע ע"י חברת Hindawi, בדק את ערכי נכסי נדל"ן בעיר נאפולי שבאיטליה. החוקרים מצאו כי תחנות מטרו ואוטובוסים, אשר עוברים בהם קווים שונים בתדירות גבוהה, משפיעים בצורה ניכרת על ערך הנכסים באותו אזור. המחקר מצא כי התרומה לערך הנדל"ן היא גבוהה מאוד – נכסים באזורי "פריים" נהנו מעליות ערך של 22% מסכומן המקורי, אך ורק בשל מיקומם העדיף.
משמאל לימין: מפת נאפולי בחלוקה לאזורים, ערך נכסי הנדל"ן בנאפולי, תדירות קווי המטרו בנאפולי.
גורם נוסף שמגדיר אזור כ-"פריים לוקיישן" הוא הקרבה לאטרקציות ומקומות מרכזיים בעיר. מקומות מרכזיים בעיר הם לא רק מוקדי תיירות, כמו מוזיאונים או אזור "שופינג", אלא גם אוניברסיטאות, בתי חולים ואזורי תעסוקה. אנשים, בין אם הם משכירים דירה לטווח קצר כמו תיירים, ובין אם הם משכירים דירה לטווח ארוך, מוכנים לשלם יותר על קרבה למקומות מרכזיים. הקרבה למוקדי פעילות שוקקי חיים כמו גם הקרבה למקום העבודה או הלימודים מאפשרת לאנשים לנצל טוב יותר את זמנם. וזמן, כידוע, הוא כסף.
חושבים ברצינות להשקיע בנדל"ן מעבר לים? השאירו פרטים ונשמח להעניק לכם ייעוץ אישי בנושא ללא עלות:
כעת כשברור לנו מה הוא אזור "פריים לוקשיין" השאלה המתבקשת הבאה היא מדוע להשקיע באזור זה?
כלומר, נכון שזה הוא אזור מרכזי עם ביקוש גבוה, אך האם משתלם להשקיע בפריים לוקיישן?
תשואת ועליות ערך באזור "פריים לוקיישן"
רבים מהמשקיעים מחפשים להשקיע בנכס בעל תשואה גבוהה, בתקווה להחזיר את ההשקעה בנכס במהירות המרבית. כאשר משקיעים לטווח ארוך, אנו לא יכולים לצפות את שינויי השוק או משברים כלכליים עתידים, ולכן רצוי להשקיע בנכסים אשר יטיבו לשמור על ערכם גם בזמנים קשים יותר. תשואה, בנוסף לאינדיקציה שהיא נותנת לנו על תוך כמה שנים נחזיר את ההשקעה, יכולה להוות גם מעין "מדד סיכון" - ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, הסיכון יהיה גבוה יותר.
הבעיה עם סיכון גבוה היא די פשוטה - נכם בסיכון גבוה יהיה פגיע יותר לתנודתיות בשוק. במילים אחרות, קשה יותר להשכיר או למכור נכס כאשר השוק נמצא בירידה. ההשלכות בעת משבר כלכלי על הנכס הן כפולות: אנו גם עלולים לאבד את ההכנסות מהשכרה במידה והנכס ריק, וגם הנכס עלול לאבד מערכו.
אם נשים לב, מרבית הנכסים אשר נמצאים במיקום "פריים" או נכסים אשר נמצאים בקרבת אזור זה, לא נהנים מתשואה גבוהה במיוחד אך לרוב הם כן נהנים מיציבות גדולה יותר ומעליות ערך יותר גבוהות מאשר בשאר האזורים. דבר זה נכון עבור מרבית השווקים בעולם (כולל בשוק הישראלי).
מחקר מעניין שבחן את מחירי הנדל"ן ואת התשואות ב-100 אזורים שונים בגרמניה מצא כי נכנסים אשר תשואתם הייתה 3%, עלו בערכם ב-5% בממוצע ואילו נכסים אשר תשואתם הייתה 7%, עלו בערכם ב-1% בלבד. אמנם בסופו של דבר התשואות המצטברות של שתי האופציות היו דומות, אבל הנכסים בעלי התשואה הנמוכה יותר היו יציבים ובטוחים יותר בכל נקודת זמן לאורך חיי ההשקעה.
אם כך, אם המטרה שלנו היא לרכוש נכס לצורך השקעה, אשר ישמור ואף יעלה בערכו בטווח הארוך ובמקביל, יאפשר לנו ליהנות מהכנסה פסיבית ויציבה בטווח הקצר, כדאי לזכור את המנטרה של סוכני הנדל"ן האמריקאים. מיקום הוא ללא ספק המשתנה החשוב ביותר בעסקאות אלה ולכן תמיד כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע אשר מכירים את הדינמיקה של האזור המבוקש ומבינים את החשיבות במציאת השקעות סולידיות ב "פריים לוקיישן".
לשיחת ייעוץ אישית ללא עלות - השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם: